В нынешнем году в связи со значительными переменами в деловой сфере вопросы субаренды нежилых помещений приобрели особую актуальность. 

Поэтому 24 ноября Комитет по недвижимости АЕБ провел вебинар «Рынок субаренды в России в 2022 году». 

Модератором мероприятия выступил заместитель председателя Комитета Антон Алексеев.

Партнер и директор департамента офисной недвижимости NF Group (ex-Knight Frank Russia) Мария Зимина раскрыла коммерческие аспекты субаренды офисной недвижимости. Эксперт представила аналитику по объемам предложения офисов, включая офисы, введенные в эксплуатацию в текущем году, по арендным ставкам, их индексации и пр., с демонстрацией динамики объема ввода и арендных ставок по классам недвижимости за период с 2014 по 2022 год. Отдельное внимание было уделено доле иностранных резидентов в объеме занимаемых офисных площадей. 

Далее дискуссия по вопросам субаренды перешла в юридическую плоскость. Станислав Веселов, старший консультант компании АЛРУД, в своем выступлении рассмотрел особенности правового режима субаренды в целом: что объединяет такие договора с договорами аренды и что является их особенностью. Эксперт рассказал, что необходимо проверить с правовой точки зрения перед заключением договора субаренды – как в отношении имеющихся прав и обременений у собственника, так и относительно возможностей и ограничений у арендатора-субарендодателя. Кроме того, были названы дополнительные «зоны риска», которые стоит учитывать при выборе помещения для субаренды. 

Юрист Dentons Ирина Сацук рассказала о наиболее часто возникающих правовых проблемах в случае отсутствия государственной регистрации договоров аренды и субаренды. Ирина рассмотрела возможность противопоставления незарегистрированного договора субаренды третьим лицам: собственнику (который «знал» и который «не знал» о субаренде – при всей размытости критериев его осведомленности), новому арендатору, новому субарендатору, а также государственным органам. Последний аспект был отдельно рассмотрен на примере установленного порядка и практики возмещения в случае изъятия земельного участка: возможно ли противопоставить госорганам незарегистрированный договор субаренды в принципе и можно ли зарегистрировать договор уже после уведомления об изъятии. 

Об отношениях арендатора и субарендатора далее рассказала советник по вопросам недвижимости и строительства компании ALUMNI Partners (eх-Bryan Cave Leighton Paisner) Инна Фирсова. Поскольку эти субъекты правоотношений взаимодействуют между собой в части соблюдения требований законодательства, основного арендодателя и разделения ответственности в случае нанесения ущерба (помещению или неотделимым улучшениям), необходимо знать особенности организации этих взаимоотношений, условия, которые нужно соблюдать участникам, а также варианты распределения прав и обязанностей между ними. Отдельно эксперт обратила внимание на правовой статус неотделимых улучшений в помещении, сдаваемом в аренду, и, соответственно, на проблему ответственности за ущерб, нанесенный им. 

Наконец, отдельные аспекты заключения и прекращения договоров субаренды осветила Екатерина Сиденко, юрист ADVANT Beiten. В частности, Екатерина уделила внимание нередко возникающим у участников рынка вопросам, связанным со сроками действия таких договоров, с их соотношением со сроками «верхнего» договора аренды, и проиллюстрировала позицию судов по этому вопросу ссылками на конкретные постановления. Также были рассмотрены возможные и наиболее часто применяемые на практике варианты досрочного прекращения договора, с их преимуществами и недостатками для арендодателя, арендатора и субарендатора. В завершении своего выступления Екатерина дала рекомендации по заключению договоров субаренды, исходя из сложившейся практики защиты интересов каждого из участников договора.